La hipoteca inversa: una opción con diversas ventajas

jueves, 4 de diciembre, 2014


La hipoteca inversa puede ser una buena opción a la hora obtener una liquidez en plena jubilación, bien sea para financiar trabajos de mejoras en casa, para pagar la hipoteca actual, complementar el montante del retiro o jubilación, o incluso para pagar gastos médicos. Y, en contra del pensamiento generalizado, no supone la transmisión del inmueble, con lo que el titular mantiene la propiedad.

¿En qué consiste la hipoteca inversa?

Es un crédito o préstamo de una entidad financiera o una entidad aseguradora, que pueden solicitar las personas mayores de 65 años que sean titulares de su vivienda habitual, y que la misma esté libre de cargas para que pueda servir de garantía.

Los titulares mantienen el uso y la propiedad del inmueble.
El dinero se percibe como una renta mensual vitalicia, de una sola vez, o de una forma mixta, con una suma inicial y una renta vitalicia, si así se pacta.

La responsabilidad de su devolución corresponde a los herederos tras el fallecimiento de los titulares del crédito.

¿Cuál es el origen de la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa como negocio de las entidades financieras comenzó en el mercado anglosajón en la década de los años 60, como respuesta al sistema de pensiones británico y americano.

¿Qué legislación regula la hipoteca inversa?

Regulan estas hipotecas, la Ley 44/ 2007 de 7 diciembre y la Ley 1/ 2013 de 14 de mayo reguladoras del mercado hipotecario y el seguro de dependencia.

Esta normativa exige, para ser titular o beneficiario de una hipoteca inversa:

– La edad mínima de 65 años, o bien que esté afectado de dependencia severa o gran dependencia, o que el grado de discapacidad sea igual o superior al 33 por ciento.

– Ser titular de una vivienda sin cargas.

– Tasar la vivienda para conocer su valor en el mercado.

– Tener un seguro contra daños del inmueble.

¿Qué gastos genera la constitución de una hipoteca inversa?

– Gastos de tasación del inmueble

– Comisión de apertura o de capital no dispuesto

– Tipo de interés normalmente fijo

– Gastos de notaría y registro.

– Impuesto de actos jurídicos documentados sobre la responsabilidad hipotecaria.

– Los gastos de notaría y registro tienen reducciones legales si la hipoteca se constituye sobre la vivienda habitual del titular del crédito. El impuesto de actos jurídicos documentados está exento si la hipoteca se constituye también sobre la vivienda habitual del titular.

¿De qué responden los herederos?

Al fallecimiento del último de los beneficiarios de la hipoteca se abre un plazo que oscila entre los 6 y los 12 meses para que los herederos tomen una decisión al respecto. Éstos podrán optar por el pago directo de la deuda, la subrogación en la hipoteca para devolver el préstamo como una hipoteca normal o vender el inmueble para cancelar dicha deuda.

Si transcurrido este plazo los herederos no han liquidado la hipoteca a la entidad financiera o aseguradora, procederá a ejecutar la garantía subastando el inmueble. Si quedara un excedente se devolvería a los herederos.

En caso de que los herederos vendan la vivienda y el dinero obtenido no alcance para satisfacer la deuda, la entidad podrá reclamar el resto del dinero pero sólo hasta donde alcance los bienes de la herencia.

Algunas entidades exigen el consentimiento de los herederos para la contratación de la hipoteca y la asistencia a la firma de la escritura, pero legalmente no es necesario.

Conclusiones y resumen

Pese al escaso rodaje de la hipoteca inversa es difícil aventurarse a expresar las ventajas e inconvenientes que ofrece el presente producto financiero. Sin embargo sus principales puntos fuertes y puntos débiles son los siguientes:

Puntos Fuertes:

– Fuerte potencial de crecimiento debido al envejecimiento de la población y el aumento del porcentaje de viviendas en propiedad.

– Aumento del crédito al consumo.

– Posibilidad de prestar ayuda económica no sólo al beneficiario sino también a otros familiares.

– Tratamiento fiscal en el IRPF de los ingresos periódicos de renta.

Puntos débiles:

– Contribución al endeudamiento generalizado que sufren actualmente las familias españolas.

– Se constituye una carga sobre la vivienda.

– Insatisfacción personal del titular de la hipoteca al no transmitir la vivienda a sus hijos libre de carga.


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