¿Has vendido un inmueble en 2018? Ten en cuenta lo siguiente…

Buenas! 🙂

Uno de los hechos que pueden hacer que suba bastante lo que pagas en tu declaración de la renta es la venta de un inmueble.

Supongo que te suena que cuando vendes un inmueble tienes que tributar por la ganancia que has obtenido al venderlo, no? La fórmula que se utiliza para calcular este importe es la siguiente:

Ganancia  = Valor de transmisión – Valor de adquisición

Es importante conocer las reglas de cálculo de dicha ganancia por los siguientes motivos:

1. La ley aplica exenciones a determinadas ganancias, por las que no pagarías.
2. Hay herramientas para reducir la ganancia de forma que se pague menos (pero de forma legal!!jeje). Esto se consigue haciendo menor el valor de transmisión o haciendo mayor el valor de adquisición.
3. Hacienda podría revisar el cálculo en años posteriores. Si no has calculado bien los valores de adquisición y transmisión y resulta que Hacienda te dice que la ganancia bien calculada es mayor…Pues tendrías que ingresar lo que no pagaste en su momento más intereses de demora y una posible sanción (lo cual te sale mucho más caro que hacerlo bien desde el principio)

A continuación vamos a comentar, muy brevemente, algunos casos concretos, entre los que puede estar el tuyo, que pensamos que son interesantes conocer. No lo haremos para darte una solución, pero sí para que te salte la duda y te apoyes en un profesional para analizar tu caso. ¡Vamos allá!

¿Has vendido un inmueble que ha estado alquilado?

En este caso tienes que tener en cuenta que hay que amortizar el inmueble. ¿Esto que quiere decir? Esto es que al valor de adquisición hay que restarle una cantidad que se calcula por el tiempo que ha estado alquilado.

Esto te va a dar como resultado una mayor ganancia, sí, pero lo haces bien. Así evitas lo que decía antes, que es que Hacienda te lo reclame dentro de tres o cuatro años con intereses y sanción.

Ten en cuenta que en la renta de los años en que ha estado alquilado te has beneficiado de estas amortizaciones, que deberías haberlas puesto como gasto, reduciendo así el rendimiento de esos años.

El calculo del importe, en términos generales, es el 3% anual del mayor entre el valor de adquisición y el valor catastral de la construcción. No obstante, dependiendo de cuándo lo compraste es posible que tengas que aplicar otras reglas.

¿Has vendido un inmueble que heredaste?

Recordamos dos cosas en este caso:

1. Hay que coger como valor de adquisición el asignado en la herencia a ese bien.
2. Puedes incluir, como mayor valor de adquisición, todos los gastos soportados en la herencia  imputados al bien transmitido.

Ojo! Si los gastos de la herencia son comunes para todos los bienes (impuesto de sucesiones, etc), se puede hacer un reparto proporcional al valor que se le da a los bienes en la herencia.

También hay que tener en cuenta que se puede dar el caso de que el bien diera derecho a alguna bonificación en el impuesto de sucesiones. En este caso, el reparto proporcional es algo más complicado.

¿Compraste el inmueble en 2012?

Ten en cuenta que si compraste el inmueble entre el 12 de mayo del 2012 y el 31 de diciembre del 2012, solo va a tributar el 50% de la ganancia.

Es una medida que se tomó para estimular la compra de inmuebles en aquella época. No es aplicable esta exención si el inmueble se ha adquirido por herencia o donación.

¿Es tu vivienda habitual?

Esta norma es más conocida que las anteriores. Si vendes tu vivienda habitual puedes evitar pagar por la ganancia si reinviertes el dinero en una nueva vivienda habitual.

Esto no sería necesario si tienes más de 65 años o eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia. En este caso la ganancia está exenta sin necesidad de reinversión.

Ojo! Para Hacienda, la vivienda habitual es aquella en la que hayas vivido durante un plazo continuado de tres años. En esto, como en todo lo fiscal, hay excepciones, pero no vamos a entrar en ellas. Pregúntanos!! 🙂

¿Es un inmueble al que has hecho mejoras?

Es posible que desde que adquiriste el inmueble hayas hecho lo que Hacienda considera «inversiones y mejoras». Si es así, este importe puedes sumarlo al valor de adquisición haciendo que la ganancia sea menor.

¿Que son «inversiones y mejoras»? Esto no es facil. La ley no da una definición clara pero habla de estos dos conceptos:

1. Gastos de conservación y reparación: son gastos corrientes del ejercicio.
2. Inversiones y mejoras: gastos que se incorporan al bien con efectos de más de un año.

Como ejemplo podemos decir que algunas consultas han dado como mejoras de un inmueble la compra de electrodomésticos o la obra de un inmueble que afecte a la estructura del mismo.

No vamos a entrar en este detalle porque cada caso es un mundo, pero es importante que te suene para, al menos, decírselo a tu asesor para que lo analice en profundidad.

¿Tienes en mente vender en un inmueble?

Como regalo extra, y pensando en planificación fiscal, te contamos algo que puedes hacer para reducir el coste fiscal en una futura venta: el alquiler con opción a compra.

En un contrato de arrendamiento con opción de compra cuando se haya convenido que el importe del arrendamiento satisfecho se ha de descontar del precio total de la opción de compra, las rentas derivadas del arrendamiento del inmueble constituyen un menor valor de transmisión.

Es decir, te aprovechas de los alquileres que has recibido antes de la venta, en dos sentidos:

• En la renta de los años en que ha estado alquilado, a los ingresos recibidos le puedes aplicar la reducción del 60% por ser alquiler de vivienda.
• En el momento de la venta, esos ingresos se van a descontar del valor de transmisión, por lo que la ganancia se ve reducida.

Bueno, espero que os haya resultado interesante y os pueda servir de algo este post. Estamos abiertos a propuestas para próximos artículos sobre temas en los que queráis profundizar, alguna idea??

Crecemos contigo!

Javier Rueda Encinas